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5月28日，十三屆全國人民代表大會(huì)三次會(huì)議高票表決通過民法典，正式宣告我國民法典時(shí)代的到來。民法典從不同角度對物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行了一系列的規(guī)范和調(diào)整，奠定了物業(yè)管理的民事法律基礎(chǔ)。

在民法典分編長達(dá)三年的編纂過程中，陳偉副司長代表住房城鄉(xiāng)建設(shè)部參與了民法典與物業(yè)管理相關(guān)編章的制定、修改和論證工作，抓住每一次機(jī)會(huì)就優(yōu)化物業(yè)管理的法治環(huán)境建言獻(xiàn)策。近日，陳偉副司長根據(jù)參與民法典立法工作的親身經(jīng)歷，結(jié)合其長期從事物業(yè)管理實(shí)踐操作、制度建構(gòu)和理論研究的豐富經(jīng)驗(yàn)，撰寫了《民法典視野下的物業(yè)管理》一文，以全新的思維、全面的視角剖析了民法典與物業(yè)管理的關(guān)系。中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)微信平臺(tái)經(jīng)授權(quán)，首次分期陸續(xù)發(fā)布該文。

讓我們跟隨陳偉先生的目光，一起重溫民法典對物業(yè)管理生存價(jià)值的立法表達(dá)，一起探索民法典對物業(yè)管理未來發(fā)展的法律指引。

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民法典視野下的物業(yè)管理

民法典歷經(jīng)七十載，四起四落，幾代人前赴后繼，方成正果，平庸似看客者，沉浸于如此宏大的敘事，似乎是不合時(shí)宜的;民法典卷帙浩繁，博大精深，洋洋十萬余言、灑灑千貳余條，淺薄如我輩者，致力于如此廣博的解讀，顯然是不自量力的。然而，不合時(shí)宜也好，不自量力也好，都不應(yīng)當(dāng)成為我們不作為的借口。相比于著眼宏觀，著手微觀也許更加務(wù)實(shí)有為，所謂“弱水三千、取其一瓢飲”，正是此時(shí)我面對民法典的真實(shí)心態(tài)。作為一名曾經(jīng)長期從事物業(yè)管理實(shí)踐操作、制度建構(gòu)和理論研究的從業(yè)者，我以為，民法典的問世，不僅使我們能夠從物權(quán)法、合同法和侵權(quán)責(zé)任法等不同視角近距離觀察物業(yè)管理活動(dòng)，而且為我們重新審視和思考物業(yè)管理這一社會(huì)現(xiàn)象提供了更加廣闊的視野.

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一、民法典對物業(yè)管理意味著什么?

對于物業(yè)管理而言，民法典出臺(tái)的重大價(jià)值，可以概括為四個(gè)字：正名、開道。正名：民法典以國家基本法律形式確認(rèn)了物業(yè)管理的社會(huì)地位;開道：民法典以民商合一立法體例優(yōu)化了物業(yè)管理的營商環(huán)境

民法典對物業(yè)管理意味著什么:物業(yè)管理當(dāng)下生存價(jià)值的立法表達(dá);物業(yè)管理未來發(fā)展方向的法律指引。

二、民法典為物業(yè)管理提供了什么?

民法典的核心作用在于：奠定物業(yè)管理的民事法律基礎(chǔ)。基石之一：民法典是業(yè)主基本權(quán)利的宣示法;基石之二：民法典是物業(yè)服務(wù)市場的促進(jìn)法;基石之三：民法典是物業(yè)權(quán)益損害的救濟(jì)法;基石之四：民法典是物業(yè)定分止?fàn)幍牟门蟹?基石之五：民法典是物業(yè)法規(guī)規(guī)章的上位法

三、民法典視野下物業(yè)管理是什么?

為什么仍然沿用“物業(yè)管理”的稱謂?“服務(wù)”與“管理”是區(qū)分所有建筑物管理這枚硬幣的兩面，“服務(wù)”是目標(biāo)和價(jià)值，“管理”是手段和方法。從業(yè)主的角度，應(yīng)當(dāng)更加強(qiáng)調(diào)業(yè)主對物業(yè)共有部分的管理，從企業(yè)的角度，應(yīng)當(dāng)更加強(qiáng)調(diào)企業(yè)對全體業(yè)主的服務(wù)，但也不應(yīng)當(dāng)排斥物業(yè)服務(wù)中的“管理”屬性。所謂“在服務(wù)中體現(xiàn)管理，在管理中實(shí)現(xiàn)服務(wù)”，正是關(guān)于“物業(yè)管理”與“物業(yè)服務(wù)”辯證關(guān)系的精當(dāng)表述。

民法典眼中的業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人。作為一般民事主體的四個(gè)基本定位：民事關(guān)系的參與者;民事權(quán)利的享有者;民事義務(wù)的履行者;民事責(zé)任的承擔(dān)者。

不同于一般民事主體的特征：作為特殊民事主體的業(yè)主;作為特殊民事主體的物業(yè)服務(wù)人;不同主體視角下的物業(yè)管理。

業(yè)主視角下的物業(yè)管理：物業(yè)管理是業(yè)主以專有部分所有權(quán)為核心，以共有部分共有權(quán)為紐帶，以管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則為基礎(chǔ)形成的共同管理建筑物的物權(quán)行為。

物業(yè)服務(wù)人視角下的物業(yè)管理:物業(yè)管理是物業(yè)服務(wù)人從事的以不動(dòng)產(chǎn)為基礎(chǔ)，以業(yè)主需求為導(dǎo)向，以管理為手段，以準(zhǔn)公共性服務(wù)為核心產(chǎn)品的商事行為。

政府視角下的物業(yè)管理：物業(yè)管理是業(yè)主按照管理規(guī)約自行管理建筑物，或者物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同約定，為業(yè)主提供建筑物的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護(hù)等物業(yè)服務(wù)的契約行為。

法院視角下的物業(yè)管理:物業(yè)管理是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人按照法律規(guī)定或者合同約定履行管理建筑物的義務(wù)，并承擔(dān)未能盡到管理義務(wù)的損害賠償侵權(quán)責(zé)任的履職行為。

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四、民法典編纂中我們做了些什么?

持續(xù)努力的重點(diǎn);屢次建言的要點(diǎn);法典采納的亮點(diǎn);各方爭議的焦點(diǎn);尚待解決的憾點(diǎn)。

五、民法典頒行后我們能做些什么?

從民事法制到民事法治;從有效市場到有為政府;從公平交易到公正司法;從權(quán)利宣示到權(quán)益實(shí)現(xiàn);從商業(yè)契約到商業(yè)倫理;從理念培養(yǎng)到理論創(chuàng)新。