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重慶市五屆人大常委會第七次會議上,《重慶市物業(yè)管理條例(修訂草案)》首次迎來分組審議,修訂后的草案共8章103條,在現(xiàn)行條例基礎(chǔ)上修改了79條、新增了19條,日常生活中廣受關(guān)注的物業(yè)費收繳、小區(qū)公共空間管理、業(yè)主委員會監(jiān)管、停車位緊張等問題都在修訂草案中作了詳細(xì)規(guī)定。

重慶現(xiàn)行的《重慶市物業(yè)管理條例》自2009年施行，對規(guī)范物業(yè)管理活動、維護(hù)各方利益發(fā)揮了重要作用，但已不完全適應(yīng)當(dāng)前物業(yè)管理活動的需要。

修訂草案主要著力解決業(yè)主大會召開難、業(yè)主委員會監(jiān)督難，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)的使用與維護(hù)，進(jìn)一步明晰物業(yè)管理及其他相關(guān)主體責(zé)任，努力加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)事中事后監(jiān)管。

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業(yè)主大會怎么開?降低首次業(yè)主大會召開條件

草案降低了業(yè)主委員會的成立條件要求，解決了首屆業(yè)主大會召開難和業(yè)主委員會成立難的問題。

比如，草案規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)出售并交付的建筑面積達(dá)到該區(qū)域建筑物總面積的50%以上，業(yè)主可以召開首次業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之十以上的業(yè)主，可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面告知召開首次業(yè)主大會會議。

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業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，并由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，但同一個物業(yè)管理區(qū)域只能設(shè)立一個業(yè)主大會。

此外，草案規(guī)定，不設(shè)立業(yè)主大會的, 由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

住宅小區(qū)因客觀原因未依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的, 居(村)民委員會應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下, 組織召開業(yè)主大會決定物業(yè)管理事項，或者經(jīng)業(yè)主大會委托暫時代行業(yè)主委員會職責(zé)。

物業(yè)費怎么收?業(yè)主和物業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定

修訂草案中規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費項目、標(biāo)準(zhǔn)以及收費方式，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開、費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用，最終用戶應(yīng)當(dāng)按時、足額繳納。其中，屬物業(yè)專有部分的費用，由業(yè)主繳納;屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的費用，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納。

專業(yè)單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人拒絕代收而停止提供服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)單位委托代收有關(guān)費用的，可以根據(jù)雙方約定向委托單位收取代收手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時，已代收費用但未向?qū)I(yè)單位繳納的，專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)約定直接向物業(yè)服務(wù)企業(yè)追繳,不得因未繳納費用而停止向用戶提供服務(wù)。

車位怎么分配?機(jī)動車車位(庫)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要

小區(qū)車位緊缺或許是不少市民都在關(guān)注的問題，對此，修訂草案規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動車車位或車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

建設(shè)單位依法出售車位(庫)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公告，不得出售給業(yè)主以外的單位和個人。公告之日起六個月內(nèi)，屬住宅配套車位(庫)的，每戶業(yè)主只能購買一個;屬非住宅配套車位(庫)的，每戶業(yè)主購買數(shù)量的比例，不超過持有房屋面積占總非住宅建筑物面積的比例。公告之日起滿六個月有多余車位(庫)的，可以向其他業(yè)主出售，每戶業(yè)主總計購買住宅配套車位或車庫不得超過二個。

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同時，經(jīng)人民法院生效判決或者仲裁裁決確認(rèn)，將建設(shè)單位的車位(庫)權(quán)屬登記給業(yè)主以外的單位或者個人的，其車位(庫)的出售、租賃應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)公開未出售或者未附贈的車位(庫)，業(yè)主要求承租的，建設(shè)單位不得拒絕。車位(庫)有空余的，經(jīng)公示后，可以臨時出租給業(yè)主以外的單位或者個人，每次租期不得超過六個月。

對于物業(yè)管理區(qū)域的公共收益這項大家都很關(guān)心的問題，草案也有提到。草案規(guī)定：公共收益主要用于補充物業(yè)專項維修資金, 也可以按照業(yè)主大會的決定使用。業(yè)主大會成立前或者業(yè)主大會未對公共收益用途作決定的，公共收益按年全部納入物業(yè)專項維修資金。

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物業(yè)服務(wù)誰來管?企業(yè)定期公布物業(yè)服務(wù)信用信息情況

草案規(guī)定，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)服務(wù)信用信息管理辦法，加強(qiáng)信用信息管理,定期向社會公布物業(yè)服務(wù)信用信息情況。

區(qū)縣(自治縣)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同履行、投訴處理和日常檢查等情況，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)信用信息采集和誠信檔案管理工作。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，指派或者更換物業(yè)項目負(fù)責(zé)人。物業(yè)項目負(fù)責(zé)人的履職情況記入物業(yè)服務(wù)信用信息檔案。

此外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主不交納物業(yè)服務(wù)費為由，實施限制或者停止接房、供水、供電、供氣等行為，以及侵犯或者越權(quán)限制業(yè)主權(quán)利的其他行為。